L’expert immobilier FNAIM
L’expert immobilier FNAIM est un professionnel de l’immobilier, apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier.
Le marché immobilier européen est une réalité.
Les entreprises recherchent une plus grange mobilité.
L’analyse des structures juridiques des sociétés devient très complexe, des besoins comme le montage de crédits hypothécaires transnationaux, les études de rentabilité ou le mécanisme de reprise d’entreprise par les salariés rendent chaque jour indispensables le recours à un expert immobilier.
Ils répertorient les nombreuses méthodes d’évaluation :
- La méthode par comparaison ou méthode par le marché.
Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblables que possible.
- La méthode par le revenu :
Elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat de la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).
- La méthode par le coût de remplacement :
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisé en matière de valeur de marché, elle est utilisé pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
- La méthode indiciaire :
A partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation.
- La méthode par sol et construction :
Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.
- La méthode du bilan promoteur :
A partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
- La méthode dite « professionnelle » :
Pour certains biens spécialisés (hôtels, clinique, cinéma, théâtre…) la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce. Ce n’est pas le recours à une méthode d’estimation, aussi sophistiquée soit-elle qui permet de déterminer la juste valeur. C’est l’expérience de l’expert, la qualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettent d’utiliser à bon escient les méthodes d’estimation.
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