L’expert immobilier FNAIM
L’expert immobilier FNAIM est un professionnel de l’immobilier, apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier.
Le marché immobilier européen est une réalité.
Les entreprises recherchent une plus grange mobilité.
L’analyse des structures juridiques des sociétés devient très complexe, des besoins comme le montage de crédits hypothécaires transnationaux, les études de rentabilité ou le mécanisme de reprise d’entreprise par les salariés rendent chaque jour indispensables le recours à un expert immobilier.
Ils répertorient les nombreuses méthodes d’évaluation :
- La méthode par comparaison ou méthode par le marché.
Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens aussi semblables que possible.
- La méthode par le revenu :
Elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat de la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).
- La méthode par le coût de remplacement :
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisé en matière de valeur de marché, elle est utilisé pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
- La méthode indiciaire :
A partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation.
- La méthode par sol et construction :
Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.
- La méthode du bilan promoteur :
A partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
- La méthode dite « professionnelle » :
Pour certains biens spécialisés (hôtels, clinique, cinéma, théâtre…) la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce. Ce n’est pas le recours à une méthode d’estimation, aussi sophistiquée soit-elle qui permet de déterminer la juste valeur. C’est l’expérience de l’expert, la qualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettent d’utiliser à bon escient les méthodes d’estimation.
LES OUTILS
La finalité d’une mission d’expertise est l’établissement d’une valeur objective argumentée et présentée en conclusion. Les missions peuvent être exprimées sous des formes différentes, adaptées selon la nature, la complexité et l’urgence.
Toute expertise obéit à une méthodologie de base :
-Etablissement du contrat de mission.
-Il engage la responsabilité de l’expert.
-Il est joint au rapport d’expertise.
-Détermination de la valeur demandée.
-Etude des documents fournis par le client.
-Visite du bien.
-Choix de la ou des méthodes d’évaluation.
-Détermination de la valeur vénale.
-Etablissement du document d’expertise.
Les expertises s’appuient sur des documents techniques et des actes juridiques :
- Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant des servitudes.
- Une fiche d’immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre.
- Examen du plan d’occupation des sols ou du PLU (Plan Local d’Uranisme) et demande du certificat d’urbanisme.
- Examen géologique des terres agricoles.
- Contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux.
- Diagnostics techniques ou xylophages pour les immeubles construits en fonction des réglementations en cours (amiante, plomb, termites…).
Ces recherches seront incluses dans le rapport d’expertise.
La Charte de l’Expertise en estimation immobilière précise que les conclusions peuvent être exprimées dans trois formats :
- Le rapport d’expertise détaillé.
- Le rapport d’expertise résumé.
- Le certificat d’expertise.
Les missions complémentaires.
A la mission d’expertise, il convient d’adjoindre des missions complémentaires :
Dresser les diagnostics amiante, plomb, états parasitaires. Le législateur a rendu obligatoire certains diagnostics qui sont réalisés dans un souci d’intégrer la santé du bâti et du non bâti.
L’expert immobilier est un professionnel de l’immobilier apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier, fonds de commerce….
La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise. Elle est difficile à appréhender car elle est évolutive, subjective, technique, juridique mais jamais purement mathématique.
L’analyse du bien pour en déterminer la valeur.
C’est l’une des premières missions de l’expert.
Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques.
La mission de l’expert consiste à mettre en œuvre, aux fins de justifier cette valeur toutes les diligences indispensables dans le cadre de la mission première qui lui est attribuée.
Bien que ces diligences ne relèvent pas de sa complète responsabilité, l’expert doit comprendre la mission, connaît son but, répondre aux questions posées.
Une erreur ou une analyse erronée peut toujours générer un préjudice. Il devra donc mettre en œuvre tous les paramètres risquant d’influer la valeur du bien.
Cette valeur peut se traduire de manière différente en fonction de sa spécialité :
- Valeur locative.
- Valeur vénale libre.
- Valeur vénale occupée.
- Valeur d’assurance.
- Valeur hypothécaire.
- Valeur d’apport.
- Coût de remplacement.
- Audit d’un bien sur le plan technique.
- Audit d’un marché immobilier.
La mission de conseil :
Celle-ci prolonge ou anticipe l’expertise. Elle porte sur la stratégie, la gestion, l’analyse du patrimoine et sur l’opportunité de certaines mutations à titre onéreux ou à titre gratuit.
La mission de conseil est donc de plus en plus complexe, par sa diversité et le panel de compétences techniques qu’elle requiert.
Le contrat passé entre l’expert immobilier et son client définit les engagements réciproques souscrits dans le cadre d’une mission que l’un confie et que l’autre s’engage à exécuter.
Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.
Bien que le tarif soit libre la plupart des experts immobiliers fixent leur rémunération sur la base d’une vacation horaire, plus conforme à l’équité. Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l’exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien.
Ceci conforte l’impartialité de l’expert immobilier et garantit le client de toute surenchère éventuelle sur le prix.
Le temps passé inclus la totalité des missions et diligences que l’expert immobilier doit réaliser.
Cependant, s’il est relativement aisé de connaître le nombre d’heures passées sur les lieux ou en réunion, il est plus difficile d’apprécier la durée d’étude et de réflexion ainsi que le temps passé à la rédaction du rapport.
Aussi les honoraires des missions sont maintenant souvent forfaitisés dans le cadre des expertises privées, et prévus dans le contrat qui lie les parties.
Dans tous les cas, il revient à l’appréciation de l’expert immobilier de se faire verser ou non une provision au moment de la signature de l’ordre de mission.
En matière d’expertise judiciaire, l’expert immobilier est soumis au tarif établi dans la juridiction dont il dépend.
La plupart du temps, il ne commence ses travaux qu’après consignation par le greffe du tribunal de la provision demandée par le juge.
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